Outperformance onder actief beheerde vastgoedfondsen is zeldzaam

Beleggen in indirect vastgoed, oftewel in de aandelen van vastgoedmaatschappijen, wordt door de ene belegger gezien als een sectorale belegging en door de ander als een geheel aparte beleggingscategorie. Onafhankelijk van de visie op welke plek indirect vastgoed in de portefeuille heeft, moeten beleggers in vastgoedbeleggingsfondsen rekening houden met een karakteristiek die dergelijke fondsen delen met sectorfondsen. Namelijk structurele underperformance over een breed front.

Ronald van Genderen 05 juni, 2018 | 16:20

Beleggingsfondsen in indirect vastgoed blijken grote moeite te hebben om structureel, ook over langere periodes, hun relevante benchmark te verslaan. Dat is het geval voor wereldwijd beleggende fondsen, maar die persistente underperformance blijkt met name aanwezig onder fondsen die zich richten op Europa en de Eurozone.

Wanneer we de prestaties van de fondsen in beide categorieën afzetten tegen een relevante benchmark, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe voor Europese fondsen en FTSE EPRA/NAREIT Eurozone voor Eurozone fondsen, dan komen we tot de volgende statistieken. Over een drie-jaarsperiode behalen 24 van de 51 Europese fondsen een hoger rendement dan de index, terwijl slechts 2 van de 26 Eurozone fondsen de index weten te verslaan. Over een langere periode verbeteren die prestaties zeker niet.

Voor Europese fondsen verslechtert het percentage fondsen dat de index verslaat, zonder overigens rekening te houden met fondsen die inmiddels niet meer bestaan, zelfs sterk. Over de afgelopen 15 jaar hebben van de 25 fondsen binnen de categorie Europa slechts 3 fondsen het beter gedaan dande benchmark. Binnen de categorie Eurozone is dit aantal ook 3 op een totaal van 18 fondsen met een 15 jarig track record.

(klik op tabel voor vergroting)

De wijdverbreide underperformance kan niet direct of volledig worden verklaard door onkundige beheerders. Het belegbare universum is een belangrijke verklaring. Dit is namelijk zeer geconcentreerd. Zo bevat de FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe index maar 85 namen, waarbij de grootste 10 posities goed zijn voor ruim 45% van het index gewicht. Binnen de Eurozone is het universum nog geconcentreerder. Hier bevat de index slechts 46 namen en zijn de grootste 10 posities verantwoordelijk voor bijna 70% van de index.

Lage active share
Deze hoge mate van concentratie maakt het voor actieve beheerders behoorlijk moeilijk om af te wijken van de index. Wanneer zij van de index willen afwijken, komen ze al snel terecht in het segment buiten de grootste namen in de index en daar speelt liquiditeit dan al snel een rol, hetgeen de mogelijkheden om sterk van de index af te wijken duidelijk inperkt. Bovendien, de grote namen in de index hebben over het algemeen wegingen van rond de 10% of zelfs meer, terwijl fondsen volgens UCITS regels juist niet meer dan dat percentage in één aandeel mogen beleggen. Dit is dan ook terug te zien in een active share die vaak relatief laag ligt, zeker voor Eurozone fondsen.

Het vinden van aantrekkelijke beleggingsfondsen in deze beide categorieën is dan ook geen gemakkelijke opgave, ook niet voor de analisten van Morningstar. Op het moment van schrijven vinden wij binnen de Europese categorie slechts één fonds dat er bovenuit steekt qua kwaliteit en dat is het met een Silver rating beoordeelde AXA WF Framlington Europe Real Estate Securities.

Het enige andere fonds dat wij volgen is NN (L) European Real Estate, dat voorheen een Neutral rating had. Maar na het bekend worden van het aanstaande vertrek van de twee beheerders en een nog nader te bepalen wijziging van de strategie door NN IP, staat het fonds momenteel Under Review.

Binnen de Eurozone is het aantal door Morningstar hooggewaardeerde fondsen al evenmin hoog. Alleen AXA Aedificandi kent een Silver rating en dit fonds wordt dan ook door hetzelfde team en volgens hetzelfde proces beheerd als het eerder genoemde fonds van AXA.

(klik op tabel voor vergroting)

Beleggers die zich de zoektocht naar een geschikt actief fonds willen besparen kiezen waarschijnlijk het best voor een ETF. Binnen Europa hebben zij dan nog voldoende keuze mogelijkheden, met onder andere het iShares European Property Yield ETF (Morningstar Analyst Rating van Neutral) en X FTSE Developed Europe Real Estate ETF (Morningstar Analyst Rating van Bronze). Binnen de Eurozone blijft de keuze echter beperkt tot de BNPP E FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capper ETF.

(klik op tabel voor vergroting)

 

Lees meer columns van Ronald van Genderen:

- Duurzaamheid en small-caps kunnen samengaan

- Kwaliteit in Japanse aandelen

- In Rusland geniet actief de voorkeur

Denkt u alles te weten over beleggen? Klik hier om dat te bewijzen met de Morningstar Investing Mastermind Quiz.

Over de auteur Ronald van Genderen

Ronald van Genderen  is fondsanalist bij Morningstar Benelux