Beleggingsfonds van de week: NN Global Real Estate Fund

Veel beleggers argumenteren dat ze met een eigen huis al voldoende onroerend goed ‘exposure’ hebben, maar er is in mijn optiek toch een groot verschil tussen iemands woonhuis en onroerend goed als een belegging waarop men rendement probeert te maken.

San Lie 02 december, 2015 | 16:49
Facebook Twitter LinkedIn

NN Global Real Estate Fund in het kort:

Morningstar Analyst Rating: Silver
Morningstar Rating: *****
Beheerteam: Positive
Fondshuis: Neutral
Beleggingsproces: Positive
Rendement: Positive
Kosten: Positive

Wat dit laatste betreft, kan een belegger zelf een of meerdere (woon of kantoor) panden kopen en verhuren. Dit kan ook met meerdere partners worden gedaan, bijvoorbeeld in de vorm van een vastgoed-CV. Hiervoor is echter wel vaak een relatief grote inleg vereist, en kennis van de markt. Daarnaast kan het ‘specifieke’ risico van dat ene kantoorpand hoog zijn.

Een beleggingsfonds dat ‘indirect’ in vastgoed belegt kan dan een uitkomst zijn. Een dergelijk fonds koopt aandelen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen en/of belegt in fondsen die op hun beurt in beursgenoteerde vastgoedondernemingen investeren. Een nadeel hiervan kan zijn dat een belegger minder ‘gevoel’ heeft bij de stenen waarin belegd wordt. Daarnaast zijn dergelijke fondsen niet ongevoelig voor het algehele beurssentiment.

Tegelijkertijd bieden dergelijke fondsen toch wel enige mate van diversificatie binnen een goed gespreide beleggingsportefeuille. Een van onze favoriete fondsen in de categorie Aandelen Sector Onroerend Goed – Wereldwijd Indirect is NN Global Real Estate Fund.

Beheer
Dit fonds profiteert van een zeer ervaren management. Hoofdbeheerder Michael Lipsch heeft 25 jaar aan relevante ervaring. Hij begon zijn carrière in 1990 als vastgoedanalist bij DSM Pensioenfonds. Na een jaar ging hij aan de slag bij het Shell Pensioenfonds, als portefeuillebeheerder. In 1997 begon hij bij NN IP, waar hij in 1998 portefeuillebeheerder van NN Global Real Estate werd. Drie jaar later nam hij ook leiding over het beheer van NN European Real Estate. Sinds 2004 heeft hij ondersteuning van medebeheerder Andrej Antonijevic. Hij beschikt over 13 jaar relevante ervaring. Met zijn kwantitatieve
achtergrond vormt hij een goede aanvulling op het team. Aanvullende researchondersteuning komt van de ervaren Financials analist Frank Onstwetter en sinds dit jaar van Ali Rehan die zich richt op financials uit opkomende landen. Het team is aan de kleine kant, te meer omdat ze een wereldwijd universum hanteren. Daar staat tegenover dat het belegbare universum overzichtelijk is. Tevens vinden we dat de compacte omvang ruim gecompenseerd wordt met de ervaring en expertise van Lipsch en Antonijevic en voldoende ondervangen wordt door het beleggingsproces. Daarnaast waarderen wij het dat een van de managers sinds kort persoonlijk belegd in zijn fonds. Dit zorgt o.i.
voor een betere afstemming van zijn belang met die van beleggers.

Fondshuis
NN Investment Partners (het voormalige ING Investment Management) heeft een turbulente periode achter de rug. Samen met de verzekeraar werd het op last van de Europese Commissie afgesplitst van ING Bank. Ook moest het diverse regionale onderdelen afstoten. NN Investment Partners gaat met de verzekeraar verder als NN Group. Tijdens het afsplitsingsproces was de personele omloop relatief hoog. De splitsing heeft vooral impact gehad op de regionale teams buiten Europa, zoals het Amerikaanse high yield team. Daarnaast stapte vrijwel het gehele EMD team over naar een concurrent. NN IP is echter in staat gebleken vacatures op relatief korte termijn op te vullen met gekwalificeerde mensen. Na de afgeronde afsplitsingen verwachten wij meer stabiliteit. Het kostenniveau van de fondsen is gemiddeld tot beneden gemiddeld, wat positief is. Verder is de variabele beloning van beheerders deels afhankelijk van langetermijnprestaties (3- en 5-jaars), wat wij als gunstig beschouwen. Wel zien wij nog een aantal verbeterpunten. Wij denken dat NN IP meer toegevoegde waarde kan bieden wanneer ze zich beter zouden focussen op kernstrategieën en het grote fondsenaanbod zouden rationaliseren. De informatievoorziening aan beleggers is redelijk, maar is niet voor alle fondsen even uitgebreid. Tenslotte vinden wij dat meer beheerders persoonlijk belegd zouden mogen zijn in hun eigen fondsen.

Proces
Het huidige proces wordt sinds 2004 toegepast, waarin hoge overtuiging samengaat met een verbeterd risicomanagement en een middellangetermijn visie. Deze uitgangspunten resulteren in een geconcentreerde maar stabiele portefeuille. Het selectieproces begint met een landenanalyse. Hiervoor worden de fundamentals en de gemiddelde waardering in de onroerend goed markt geëvalueerd. Na het bepalen van de landenallocatie volgt een samenvoeging van bedrijven in clusters van onroerend goed type (kantoren, retail, industrieel, etc). Binnen elk van deze clusters worden een of twee aandelen geselecteerd, gebaseerd op factoren als waardering, kwaliteit van management en ondernemingsstrategie. Volgens de beheerders is binnen de vastgoedsector een goed management des te meer van belang, omdat zij meer dan in andere sectoren de strategie van bedrijven kunnen sturen. Om deze reden spreekt het duo regelmatig met het management van de verschillende ondernemingen. Dit is niet voor alle bedrijven even gemakkelijk te realiseren, maar de overzichtelijkheid van het universum en de nabijheid van Europese bedrijven, die een groot deel van de portefeuille uitmaken, maakt dit relatief eenvoudig. De clusteraanpak vinden wij onderscheidend. Hierdoor heeft de portefeuille een meer uitgesproken karakter op aandelenniveau, zonder dat dit tot concentraties op subsector- of op landenniveau heeft geleid.

Performance
Het huidige proces wordt sinds 2004 toegepast. De aandelenselectie is de voornaamste performancedriver en in mindere mate de landen- en clusterallocatie. Vanaf augustus 2004 tot en met eind oktober 2015 heeft het fonds met een gemiddeld jaarrendement van 8,60% beter gepresteerd dan de categorie Aandelen Sector Onroerend Goed Wereldwijd Indirect (6,14%) tegen een licht hogere standaarddeviatie. Qua risico gecorrigeerde rendementen valt het fonds over 5- en 10-jaar in het hoogste rendementsdeciel en op 3-jaars basis in het hoogste kwartiel. In vergelijking met de categorie hanteert het fonds echter een uiterst geconcentreerde strategie. Hierdoor kunnen rendementen afwijken van die van categoriegenoten. Vanaf 2004 heeft het fonds vrijwel ieder kalenderjaar beter gepresteerd dan het categoriegemiddelde. De grote uitzondering was 2009 toen de grote kaspositie in het voorjaar er voor zorgde dat het fonds een deel van het herstel miste. Ten opzichte van de benchmark (10/40 GPR 250 Global) wist het fonds minder te imponeren. In slechts 4 van de afgelopen 10 kalenderjaren outperformde het fonds. In 2009, 2010 en 2012 bleef het zelfs fors achter bij de benchmark. In het lopende jaar 2015 tot en met eind oktober presteerde het fonds beter dan de categorie en de benchmark voornamelijk door de gunstige aandelenselectie in de VS.

Kosten
De lopende kosten (0,73%) pakken lager uit dan de mediaan voor vergelijkbare
rebatevrije fondsklassen binnen de Morningstar categorie Aandelen Sector Onroerend Goed Wereldwijd Indirect (1%). Hiermee belandt het fonds in het op één na goedkoopste kwintiel. Dit verschaft het fonds een voordeel ten opzichte van categoriegenoten.

De onderstaande tabel geeft een overzicht weer van de fondsen in de Morningstar categorie Aandelen Sector Onroerend Goed – Wereldwijd Indirect met een Morningstar Analyst Rating.

 

 

Facebook Twitter LinkedIn

Over de auteur

San Lie  Head Of Research, Morningstar Benelux

© Copyright 2022 Morningstar, Inc. Alle rechten voorbehouden.

Voorwaarden        Privacybeleid        Cookie Settings