Welkom bij Morningstar.nl! Bekijk de veranderingen en ontdek hoe onze nieuwe functionaliteiten u kunnen helpen bij uw beleggingsbeslissingen.

Beleggingsfonds van de week: ING Global Real Estate

ING Global Real Estate is één van Morningstar's favoriete keuzes bij fondsen die wereldwijd in vastgoed beleggen. Recent werd het fonds met een doorgewinterde manager, goede resultaten en lage kosten opgewaardeerd naar 'Silver'.

Niels Faassen 07 november, 2013 | 15:07

Met de kredietcrisis nog vers in het geheugen lijkt - indirect - vastgoed niet één van de meest voor de hand liggende categorieën voor een beleggingsportefeuille. Onterecht, vindt Morningstar. Wereldwijd indirect vastgoed is één van best presterende categorieën over de afgelopen 3, 5 en 10 jaar geweest, met gemiddelde jaarrendementen van respectievelijk 11,76, 14,46 en 8,17 procent.

Beleggen in vastgoed kan op twee manieren: direct of indirect. Bij 'direct' koopt een belegger rechtstreeks een huis of kantoorpand. Bij 'indirect' worden aandelen van beursgenoteerde vastgoedondernemingen gekocht of wordt belegd in een beleggingsfonds dat op zijn beurt in beursgenoteerde vastgoedondernemingen investeert.

Een voordeel van indirect beleggen in vastgoed is de grotere liquiditeit. Het is eenvoudiger, sneller en goedkoper om te handelen in aandelen dan in onroerend goed. Hierdoor kunnen beleggers direct inspringen op marktontwikkelingen. Ook is spreiding over landen en sectoren met vastgoedaandelen eenvoudiger te realiseren, omdat er in een internationaal gespreide portefeuille van een vastgoedonderneming of -fonds wordt belegd.

Indirect beleggen in vastgoed heeft ook nadelen. Zo wordt niet in een pand, maar in een portefeuille belegd. Die kan zijn zwakke plekken hebben. Op de samenstelling van de portefeuille (aan- en verkoopbeleid van panden) heeft een belegger geen invloed. Verder heeft een belegger bij indirect beleggen in vastgoed niet alleen blootstelling aan de vastgoedmarkt, maar ook aan het beurssentiment. Bij direct beleggen is de bloottstelling aan de vastgoedmarkt directer.  

Naast de goede rendementen in de afgelopem jaren biedt vastgoed een belegger een goede diversificatie op aandelen en obligaties in zijn portefeuille. Zo kent vastgoed doorgaans een negatieve correlatie (samenhang) met staatspapier en een minder dan perfecte correlatie met aandelen. Indirect vastgoed heeft echter wel gemiddeld genomen een hoger risicoprofiel dan aandelen vanwege een hogere volatiliteit (standaarddeviatie van het rendement) en een hoger neerwaarts risico. Hierdoor speelt vastgoed slechts een rol als aanvulling in een gespreide beleggingsportefeuille. 

Één van Morningstar´s favoriete beleggingsfondsen voor wereldwijd indirect vastgoed is ING Global Real Estate Fund. Dit fonds staat sinds 1998 onder leiding van de ervaren vastgoedbeheerder Michael Lipsch. Sinds 2004 wordt hij ondersteund door medebeheerder Andrej Antonijevic. Onlangs spraken de analisten van Morningstar met beide heren. Naar aanleiding van dit gesprek en een diepgaande fundamentele analyse van het fonds verhoogde Morningstar zijn Analyst Rating van Bronze naar Silver.

Opinie
ING Global Real Estate Fund

ING Global Real Estate Fund is een van onze favoriete keuzes binnen wereldwijd vastgoed. Manager Michael Lipsch is een doorgewinterde portefeuillebeheerder. Hij heeft 23 jaar aan relevante ervaring opgedaan en heeft binnen ING IM een goed track record opgebouwd.

Met de komst van co-beheerder Andrej Antonijevic in 2004 werd het beleggingsproces op de schop genomen. Gezien de uitgebreide ervaring van Lipsch met de sector en de algehele soliditeit van het proces, hebben we vertrouwen in zijn capaciteit om het fonds samen met de co-manager bekwaam te leiden.

De proceswijzigingen hebben goed uitgepakt. Na 2004 is zowel het rendement als het risicoprofiel verbeterd. Het gemiddelde jaarrendement van augustus 2004 tot en met september 2013 was 6,78 procent, tegen 3,91 procent voor het gemiddelde fonds in de Morningstar-categorie 'aandelen sector onroerend goed wereldwijd indirect'. Het onderscheidende proces in combinatie met het stabiele en ervaren beheerteam, het sterke historische track record ten opzichte van de categorie en het lage kostenniveau sterkt ons in onze overtuiging om de rating van het fonds te verhogen van 'Bronze' naar 'Silver'.

Beheer
Dit vastgoedfonds profiteert van zeer ervaren management. In totaal heeft portefeuillebeheerder Michael Lipsch 23 jaar aan relevante ervaring. Sinds 1998 is hij beheerder van ING Global Real Estate Fund. Drie jaar later nam hij ook leiding over het beheer van ING European Real Estate Fund. Lipsch heeft een goed track record opgebouwd bij deze fondsen.

Sinds 2004 heeft Lipsch ondersteuning van portefeuillebeheerder Andrej Antonijevic. Hij heeft elf jaar relevante ervaring. Zijn toegevoegde waarde komt vooral bij risicomanagement tot uiting, waar hij met zijn eerdere ervaring met kwantitatieve methoden goed aan bij kan dragen. Het team is aan de kleine kant, gezien het wereldwijde mandaat. Daar staat tegenover dat het belegbare universum overzichtelijk is. Tevens vinden we dat de compacte omvang voldoende gecompenseerd wordt met de ervaring en expertise van Lipsch.

Fondshuis
ING Groep heeft een veranderingsproces ondergaan, waarbij de verzekeraar en de bank zijn gesplitst. Vermogensbeheerder ING IM valt nu onder de verzekeraar en ondergaat momenteel een verdere opsplitsing in regionale delen. Deze splitsing heeft vooral impact op de regionale fondsen, zoals de Azië- en Noord-Amerika fondsen.

De wijzigingen hebben niet op alle teams een directe impact, maar het verloop onder personeel is recent wel vrij hoog geweest. In de afgelopen jaren zijn er bij ING IM enkele positieve aanpassingen in de opzet van beleggingsteams doorgevoerd. De fondsen zijn ondergebracht bij gespecialiseerde interne ‘boutiques’, die een redelijk hoge mate van verantwoordelijkheid dragen voor onder meer winstbijdrage en prestaties. Positief vinden we het kostenaspect: de meeste fondsen zijn gemiddeld of lager geprijsd.

Beleggingsproces
In 2004 werd de beleggingsaanpak van ING Global Real Estate Fund aangepast, waarbij hoge overtuiging samengaat met verbeterd risicomanagement. Het selectieproces begint met een landenanalyse. Hiervoor worden de fundamentals en de gemiddelde waardering in de onroerendgoedmarkt geëvalueerd.

Na het bepalen van de landenallocatie volgt een samenvoeging van bedrijven in clusters van onroerendgoedtype (kantoren, retail, industrieel et cetera). Binnen elk van deze clusters worden een of twee aandelen geselecteerd, gebaseerd op factoren als waardering, kwaliteit van management en ondernemingsstrategie. De clusteraanpak vinden wij onderscheidend en heeft ervoor gezorgd dat de portefeuille een meer uitgesproken karakter op aandeelniveau heeft gekregen, zonder dat dit tot concentraties op subsectorniveau heeft geleid.

Rendement
Tot aan 2004 presteerde het fonds onder Michael Lipsch met een gemiddeld jaarrendement van 5,01 procent benedengemiddeld vergeleken met de Morningstar-categorie 'aandelen sector onroerend goed wereldwijd indirect' (6,62 procent) met een fors hogere standaarddeviatie.

Na de wijziging in het beleggeningsproces in 2004 zijn de prestaties aanzienlijk verbeterd. Vanaf augustus 2004 tot en met eind september 2013 heeft het fonds met een gemiddeld jaarrendement van 6,78 procent beter gepresteerd dan de categorie (3,91 procent) tegen een vergelijkbare standaarddeviatie. In vergelijking met de categorie hanteert het fonds echter een uiterst geconcentreerde strategie. Hierdoor kunnen rendementen afwijken van die van categoriegenoten. Ten opzichte van de benchmark (GPR 250 Global) wist het fonds minder te imponeren.

Kosten
De kosten van ING Global Real Estate Fund liggen beduidend lager dan de mediaan van de categorie (1,87). Hiermee behoort het fonds tot het goedkoopste quintiel van de categorie, hetgeen het fonds een belangrijk voordeel verschaft.

Rol in de portefeuille
Nichespeler. Sectorfondsen behoren in een gespreide beleggingsportefeuille een kleine plaats in te nemen vanwege het hogere risicoprofiel.


Lees ook het fondsrapport van ING Global Real Estate Fund >


Bekijk ook andere beleggingsfondsen in de Morningstar-categorie 'aandelen sector onroerend goed wereldwijd indirect' met een Morningstar Analyst rating (klik op tabel voor vergroting).



Vorige beleggingsfondsen van de week
Kempen Orange Fund

Comgest Growth Emerging Markets

ING Dynamic Mix Fund 

Pictet-Water

Davis Value Fund

PIMCO GIS Total Return Bond Fund

Franklin Mutual European

Henderson Horizon - Japanese Equity Fund


DWS Global AgriBusiness


Legg Mason Royce US Small Cap Opportunities

Robeco High Yield Bonds

Carmignac Patrimoine

Robeco New World Financials

Delta Lloyd Deelnemingen Fonds

Kempen Euro Credit

Templeton Global Bond

SNS Euro Mixfonds


ASN Milieu & Waterfonds


W.P. Stewart Holdings

Denkt u alles te weten over beleggen? Klik hier om dat te bewijzen met de Morningstar Investing Mastermind Quiz.

Over de auteur

Niels Faassen

Niels Faassen  is fondsanalist bij Morningstar Benelux.

Bevestiging bezoeker


Onze website maakt gebruik van cookies en andere technologieën om een op u afgestemde ervaring te kunnen leveren, en te begrijpen hoe u en andere bezoekers onze website gebruiken. Zie 'cookie opties' voor verdere details.

  • Andere Morningstar websites
© Copyright 2018 Morningstar, Inc. Alle rechten voorbehouden.      Gebruiksvoorwaardenen      Privacybeleid.    Cookie toestemming