Morningstar
AanbevolenNieuws Whats New IconProfessionele beleggers Whats New Icon
Analysis

Is nu het juiste moment om als starter een huis te kopen?

Beleggers verkopen huurwoningen vanwege nieuwe regels en belastingen en dat drukt de huizenprijzen. Samen met de dalende hypotheekrente biedt dat kansen voor starters op de woningmarkt.

Robert van den Oever 05 juni, 2025 | 15:26
Facebook Twitter LinkedIn
Font-Size

Illustration d'une maison noire de deux étages avec des contours bleus et d'une partie d'une maison noire de deux étages avec des contours jaunes sur un fond noir représentant le secteur de l'immobilier.

Belangrijkste bevindingen

• Beleggen in woningen voor verhuur is onaantrekkelijk geworden

• Beleggers verkopen waardoor aanbod goedkope woningen stijgt

• Stijging van de huizenprijzen vermindert en hypotheekrente daalt

Beleggers in huurwoningen zijn aan het verkopen

De woningmarkt in Nederland is sterk in beweging gekomen door de effecten van nieuwe belastingwetgeving voor woningeigenaren en beleggers die panden bezitten om te verhuren. Dit maakt het minder interessant voor zowel particuliere als professionele beleggers, maar het betekent goed nieuws voor starters die een huis willen kopen.

Nieuwe regels voor verhuur die de maandelijkse huurprijzen omlaag drukken (de Wet Betaalbare Huur) en hogere belastingen op de huuropbrengsten voor woningeigenaren die vorig jaar van kracht zijn geworden, plus alsmaar stijgende onderhoudskosten, hebben het minder interessant gemaakt voor beleggers om te investeren in woningen voor verhuur.

Velen hebben om deze reden besloten om hun panden te verkopen, waardoor er veel woningen in het goedkopere segment van kleinere eengezinswoningen en appartementen in steden op de markt zijn gekomen.

Een kans voor starters op de woningmarkt?

Dit zogeheten uitponden van woningen door beleggers biedt een kans voor starters om een woning te bemachtigen nadat ze lange tijd tegengehouden werden door een krap woningaanbod en hoge rente waardoor een hypotheek onbereikbaar werd.

Nu de rente daalt en het aanbod in het voor hen geschikte segment plotseling flink is toegenomen, grijpen ze hun kans. “Starters profiteren van deze verkoopgolf”, zegt Sander Burgers, econoom voor de Nederlandse woningmarkt bij ING Research. “Het gaat echt om de woningen die bij deze groep populair zijn.”

Dat effect is nu in volle hevigheid gaande en is duidelijk terug te zien in het aantal transacties. Het Kadaster registreerde in april 21% meer transacties dan een jaar geleden. Gemeten over de eerste vier maanden van 2025 is dat 17%.

Stijging van de huizenprijzen neemt af

Dat laat onverlet dat woningen gemiddeld genomen nog altijd duurder worden. Uit de jongste cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat de huizenprijzen in Nederland in april met 10,2% zijn gestegen ten opzichte van april 2024. Wel neemt de stijging op jaarbasis per maand lichtjes af, zo blijkt uit onderstaande grafiek op basis van de CBS-cijfers:

Uitponden heeft groot effect op woningmarkt

Makelaarsvereniging NVM, wiens leden zo’n driekwart van alle woningverkopen in Nederland voor hun rekening nemen, ziet de effecten van het uitponden in de afgelopen maanden doorwerken in de vastgoedmarkt. De vereniging stelt vast dat 1 op de 5 verkochte woning een voormalige huurwoning is, waarvan tweederde een appartement betreft. In de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht is dat 2 op de 5, aldus de NVM.

Omdat dit doorgaans eenvoudigere en kleinere woningen zijn, is de gemiddelde transactieprijs in het eerste kwartaal gedaald met 1,8% naar € 473.000, volgens de NVM-cijfers. De gemiddelde transactieprijs van uitgeponde woningen is volgens de makelaarsvereniging € 404.000 en die heben dus een drukkend effect op het algemene prijsniveau. De gemiddelde transactieprijs zonder de uitpondwoningen mee te tellen is € 482.000, wat betekent dat de uitpondingen een neerwaarts effect van 1,9% hebben op het algemene prijsniveau, aldus de berekeningen van de NVM.

Ook was er in het eerste kwartaal een duidelijk meetbaar effect op het aanbod, want de NVM-cijfers tonen een stijging van 15% in het aantal aangeboden bestaande koopwoningen, waarbij het aandeel appartementen op het totaal sterk toeneemt; van minder dan 20% van het toaal vijf jaar geleden naar 33% in het eerste kwartaal van 2025.

Eigenaren die hun panden willen verkopen, hebben die beslissing in veel gevallen inmiddels genomen, maar huurcontracten die zijn gesloten voordat de nieuwe Wet Betaalbare Huur inging op 1 juli 2024, moeten nog worden uitgediend, zegt ING-econoom Burgers. “De hoeveelheid verkopen zal minder gaan worden, maar het effect zal nog tot midden 2026 merkbaar zijn. Wat er daarna gebeurt is lastig te voorspellen.”

Lenen bereikbaarder door dalende hypotheekrente

Intussen daalt de hypotheekrente. Aan het einde van 2023 zijn de hypotheekrentes op de langer lopende rentevastperiodes gaan dalen, met enige vertraging gevolgd door de variabele rente en de rente korter dan 1 jaar. Dat was het gevolg van hevige concurrentie op de hypothekenmarkt, maar ook spelen de renteverlagingen door de Europese Centrale Bank sinds juni 2024 mee, met name voor de kortere rentevastperioden. In de loop van 2024 en in 2025 tot dusver zet de geleidelijke daling van de hypotheekrente verder door, zoals onderstaande grafiek laat zien, gesegmenteerd naar rentevastperioden:

Ook dat speelt huizenkopers in de kaart, zodat voor starters op de woningmarkt meerdere belangrijke positieve bewegingen samenkomen: een groter aanbod van woningen in het goedkopere segment, dalende prijzen in dat segment, en een lagere hypotheekrente. “Het zijn de juiste woningen en starters betalen voor uitpondwoningen minder dan de gemiddelde starter betaalt voor andere typen woningen”, zegt Burgers. “En veel woningen worden nu ook bereikbaar voor middeninkomens, waar dat eerder niet zo was.”

Vanuit die optiek kan voor nieuwkomers op de huizenmarkt nu de tijd zijn aangebroken om toe te slaan en een begin te maken met waarde-opbouw voor de lange termijn door te investeren in stenen.


De auteur of auteurs hebben geen positie in effecten die in dit artikel genoemd worden. Ontdek meer over Morningstar's redactionele beleid.

Facebook Twitter LinkedIn
Font-Size

Over de auteur

Robert van den Oever  is research editor bij Morningstar in Amsterdam

© Copyright 2025 Morningstar, Inc. Alle rechten voorbehouden.

Voorwaarden        Privacybeleid        Cookie Settings        Beleidsdocumenten

De Star Rating voor aandelen van Morningstar wordt toegekend op basis van de raming door een analist van de reële waarde van een aandeel. Het is een projectie/opinie, geen feitelijke verklaring. Morningstar kent Star Ratings toe op basis van de raming door een analist van de reële waarde van een aandeel. De Star Rating wordt door vier componenten bepaald: (1) ons oordeel over de economische slotgracht van het bedrijf, (2) onze raming van de reële waarde van het aandeel, (3) onze onzekerheid met betrekking tot die raming van de reële waarde, en (4) de huidige marktprijs. Die criteria samen leiden tot een unieke rating die elke dag wordt geüpdatet. Een rating van vijf sterren betekent dat het aandeel een goede waarde vertegenwoordigt tegen zijn huidige koers; een rating van één ster niet. Als ons uitgangspunt correct is, dan zal de marktprijs in de loop van de tijd, doorgaans binnen de drie jaar, gaan samenvallen met onze raming van de reële waarde. Beleggingen in effecten zijn onderhevig aan markt- en andere risico's. Resultaten van een effect uit het verleden bieden geen garantie en zijn geen indicatie voor toekomstige resultaten. Voor meer informatie in verband met de Morningstar Star Rating voor aandelen, ga naar

De raming van de kwantitatieve reële waarde is de door Morningstar uitgevoerde raming van het bedrag per aandeel uitgedrukt in USD dat het eigen vermogen van een bedrijf vandaag waard is. De raming van de kwantitatieve reële waarde is gebaseerd op een statistisch model afkomstig van het analistenteam van Morningstar gespecialiseerd in de raming van de kwantitatieve reële waarde van bedrijven, en omvat een financiële prognose van het bedrijf. De raming van de kwantitatieve reële waarde wordt dagelijks berekend. Het is een projectie/opinie, geen feitelijke verklaring. Beleggingen in effecten zijn onderhevig aan markt- en andere risico's. Resultaten van een effect uit het verleden bieden geen garantie en zijn geen indicatie voor toekomstige resultaten. Voor meer informatie in verband met de raming van de kwantitatieve reële waarde, ga naar

De Morningstar Medalist Rating is de samenvattende weergave van Morningstar’s vooruitkijkende analyse van beleggingsstrategieën zoals die worden aangeboden via specifieke instrumenten met een beoordelingsschaal van Gold, Silver, Bronze, Neutral en Negative. De Medalist Ratings geven aan welke beleggingen naar het oordeel van Morningstar waarschijnlijk in staat zijn om in de loop van de tijd een relevante index of peer group gemiddelde te verslaan op voor risico aangepaste basis. Beleggingsproducten worden beoordeeld op drie belangrijke pijlers (People, Parent en Process) die, als ze gekoppeld worden aan de beoordeling van kosten, de basis vormen voor Morningstar’s overtuiging op de verdiensten van die producten en die hun Medalist Rating bepalen. De pijler ratings kennen de gradaties Low, Below Average, Average, Above Average en High. Pijlers kunnen beoordeeld worden via de kwalitatieve beoordeling van een analist (ofwel direct aan een instrument dat de analist volgt, ofwel indirect als de pijler ratings van een gevolgd instrument toegepast worden op een verwant niet-gevolgd instrument), of via het gebruik van algoritmische technieken. Instrumenten worden aan de hand van hun verwachte prestatie gesorteerd in rating groepen die worden gedefinieerd door hun Morningstar Categorie en hun actieve of passieve status. Als analisten een instrument direct volgen, kennen ze de drie pijler ratings toe op basis van hun kwalitatieve beoordeling, getoetst door het Analyst Rating Committee, en monitoren en evalueren deze ten minste iedere 14 maanden. Als de instrumenten ofwel indirect door analisten worden gevolgd, ofwel door algoritme, dan worden de ratings maandelijks toegekend. Voor gedetailleerde informatie over deze ratings en hun methodologie kunt u terecht op: here

The Morningstar Medalist Ratings zijn geen feiten en het zijn ook geen credit of risico ratings. De Morningstar Medalist Rating (i) moet niet worden gebruikt als de enige basis bij het beoordelen van een beleggingsproduct, (ii) omvat onbekende risico’s en onzekerheden die verwachtingen kunnen doorkruisen en tot andere dan verwachte uitkomsten kunnen leiden, (iii) is niet gegarandeerd gebaseerd op volledige of accurate aannames of modellen als ze algoritmisch zijn bepaald, (iv) bevat het risico dat het rendementsdoel niet wordt gehaald vanwege zaken als onverwachte wijzigingen in beheer, technologie, economische ontwikkeling, rentebewegingen, kosten, concurrentiedruk, wetgeving, wisselkoersen, belastingen en wijzigingen in politiek of sociaal klimaat, en (v) moet niet worden gezien als een aanbeveling om beleggingsproducten te kopen of verkopen. Een verandering in de fundamentele factoren achter de Morningstar Medalist Rating kan betekenen dat de rating niet langer accuraat meer is.

Voor informatie over de historische Morningstar Medalist Rating voor beleggingsfondsen die Morningstar volgt, kunt u terecht bij uw lokale Morningstar kantoor.

Gedetailleerde informatie over belangenconflicten, waaronder EU MAR publicaties, leest u in het document “Morningstar Medalist Rating Analyst Conflict of Interest & Other Disclosures for EMEA” dat u hierkunt vinden.

Selecteer de website van uw keuze Om te weten of deze website relevant voor u is, vernemen we graag of u een particuliere of een professionele belegger bent.